公益財団法人 日本住宅総合センター

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（1）既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究　＜2019/03公開＞

既存住宅取引では、売主と買主の双方に代理人、すなわち仲介業者が介在して取引を成立させるのが一般的である。この際、既存住宅の売り主と仲介業者との間で結ばれる媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、および一般媒介契約の3種類があり、その種類によって取引の方法が異なっている。具体的には、売却依頼をする会社が1社のみか、複数の会社なのかという点が大きな違いとなっている。
本調査レポートは、こうした媒介契約の相違が既存住宅取引にどのような影響を及ぼすのかについて、都内マンションを売却した経験がある個人にアンケートを実施し、そのデータを利用して実証的な分析を行っている。分析の結果、売主が就いている職業によって利用する媒介契約の選択確率が変化することが示された。他方で、媒介契約の相違は取引価格とは無相関であることが示された。媒介契約の相違は、取引価格以外の側面で売主の効用に影響を及ぼしている可能性がある。

No.	タイトル	発行年月
1	既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究	2019/03

（2）既存住宅市場における定期借地物件の評価　＜2018/03公開＞
　　　（マンション事例による整理）

本調査レポートは、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータを利用して、物件の特性が比較的一定である既存のマンション市場における定期借地権物件の現状について整理し、また、築年数の経過による価格の下落について所有権物件、普通借地権物件、定期借地権物件を比較したものである。その結果、定期借地物件の既存住宅市場におけるシェアはかなり小さいものの、相対的に比較的利便性が高くかつ専有面積の大きな物件が供給されていることが示された。
さらに、地域固定効果を考慮した回帰分析を行ったところ、平均的な成約単価においては、所有権、普通借地権、定期借地権の間に有意な差が認めらなかった。
これは、定期借地権物件において、住宅ストックの十分な蓄積がなされていないこと、また比較的築浅の物件のみが既存住宅市場で取引されていることを反映した可能性がある。
なお、本調査は、(公財)日本住宅総合センターが収集した定期借地権事例のうち、平成29年度分を対象として分析したものである。

No.	タイトル	発行年月
1	既存住宅市場における定期借地物件の評価 （マンション事例による整理）	2018/03

（3）東日本大震災が不動産市場に与えた影響に関する調査研究　＜2018/03公開＞

甚大な被害をもたらした東日本大震災および原発事故は、直接的な被害を受けた地域に限らず、人々のリスクに対する認識を大きく変化させたと考えられる。こうしたリスクに対する認識の変化は、居住行動の変化を通じて、不動産市場にも大きな影響を与える可能性がある。
本調査では、震災前後における不動産市場の変化を捉えることによって、東日本大震災が人々に与えたリスクに対する認識の変化を、定量的に検証することを目的としている。さらに、取引された住宅価格と賃貸住宅の家賃へのリスクの影響の変化を比較し、両者の間におけるリスク認識度の違いについても検証を行っている。

No.	タイトル	発行年月
1	東日本大震災が不動産市場に与えた影響に関する調査研究	2018/03

（4）不動産市場の需給メカニズム分析　＜2011/05公開＞

先般の金融危機に象徴されるように、住宅を中心とする不動産市場は金融市場やその他の実物市場の両方に対して大きな影響力を有する。本研究は、不動産市場のメカニズムについて、マクロ経済、金融、家計など様々な側面を統計学的手法ならびに個別データ等を活用し、精緻な分析することを目的としている。
本調査では、以下の4つのテーマについての分析を行った。

• 1. 1) 我が国の住宅市場の効率性改善に関する研究
  2. 2）居住地の選択要因の分析と評価基準に関する研究
  3. 3）フラット35導入がもたらしたポジティブ要因とネガティブ要因
  4. 4）不動産市場のダイナミクスとマクロ経済環境の相互作用に関する分析

これらの取りまとめ結果は出版しないことから、この度、以下のレポートを本ホームページに掲載することとした。

No.	タイトル	発行年月
1	(テーマ3） フラット35導入がもたらしたポジティブ要因とネガティブ要因	2011/03
2	(テーマ4） 不動産市場のダイナミクスとマクロ経済環境の相互作用に関す る分析	2011/03