季刊 住宅土地経済の詳細

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タイトル	季刊 住宅土地経済 1992年春季号
発行年月	平成4年04月	判型	B5	頁数	32

目次	分類	テーマ	著者
	巻頭言	継続価値重視の政策を	南部哲也
	研究論文	譲渡所得税と遊休地の開発	金本良嗣
	研究論文	賃貸住宅の家賃設定	浅見泰司
	研究論文	住宅の建設と滅失	柏谷増男
	時事展望	家族制度の崩壊と住宅需要	岩田一政
	連載講座	住宅政策と住宅市場の計量モデル	森泉陽子
内容確認 PDF	バックナンバーPDF
エディ トリアル ノート	本号の3論文は、いずれもきわめて現実的ではあるが、実は十分解明されていない問題に、厳密な理論のメスを入れようとするものである。「土地に対する譲波所得税は本当にロック・イン効果をもつのか」、「公的住宅の基準外居住者への割増家賃はいかに決定されるべきか」、およぴ「統計的に整備されていない滅失住宅戸数をシステマティックに推定する方法は何か」がそれらの問題である。 　 　まず金本論文である。ここでは同じ著者による本誌第1号（1991年夏）掲載論文の、遊休地開発モデルが再び取り上げられ、現状では収益ゼロであるが、開発後は賃貸料収入が年々増加する場合の開発時点の決定、および地価水準の決定が厳密に論じられる。次に、このような状況で譲渡所得税が導入された場合、実は開発時点が早まる「逆ロック・イン効果」の発生することが示される。それは売却後直ちに開発されなければならないケースでは、税率に加速的に依存して早まり、売却時点と開発時点の間隔を開発者が自由に決められるケースでは、極端な逆ロック・イン効果として、土地は直ちに売却されることになる。 　最後に、開発前の収益（地代）がゼロでない場合には、譲渡所得税導入以前では開発時点は上記の収益ゼロの場合よりも遅くなる。ここで譲渡所得税が導入されると、売却者による土地取得価格と未開発地代を利子率で割った値との大小関係により、正反対の効果を生ずる。すなわち、前者が後者より大きいと、売却時点＝現在時点の極端な逆ロック・イン効果、その逆であると売却時点＝開発時点、かつ開発時点は無税の場合よりも遅れるという、大幅なロック・イン効果となる。結局、ロック・イン効果は投機が成立しない完全予見の世界では起こらないことになる。 　本論文には数学付録があって、各命題の厳密な理解を助けている。 　 　次の浅見論文で、著者は2つのまったく異なる状況においての「公正な」家賃設定法について、ユニークな議論を展開する。 　その第1は、最大収益を生む土地利用が、例えば小規模賃貸住宅の多量供給であるとして、これと異なる賃貸借契約として大規模住宅の少量供給を事業者に説得するためには、同じ収益現在価値を生むような「標準家賃」をいかに設定すべきかという問題である。もちろん、このような手法が必要になるのは、わが国では賃貸住宅市場がスムーズに機能していないという認識に基づく。この計算に用いられる諸パラメータについての感度分析から、低利融資や空き家保証などの補助的手法の家賃減額効果も測定可能になる。 　第2に論じられるのは、所得制限のある公的住宅に入居している世帯が「居座り」を続ける場合、どれだけの大きさの割増家賃を徴収すべきかという、きわめて現実的な問題である。著者は、世帯の所得階層間移動の推移確率行列というツールを用いて、公的住宅運営の4種のシステムに関して、現在i所得階層に属してj階層用住宅に入居している世帯の生涯補助期待値eijを計算し、それに基づいて運営システムに違反して居座っている世帯より徴収すべき「公正な」標準家賃を算定する。実に卓越した着眼点であるといえよう。 　 　^最後の柏谷論文は、転用および空き家の状態にあるものを含む広い意味での滅失住宅戸数をシステマティックに推計する方法の考察である。まず、?居住住宅戸数、?着工住宅戸数、および?滅失住宅戸数の定義的関係から、?を推定することが試みられ、昭和53?58年および昭和58?63年の大阪府の統計に適用される。 　次に、著者の以前からの独創的研究テーマである、異なる住宅タイプ間の住み替えパターンをモデル化した「住宅需給関連分析」の中に滅失住宅の観念を組み込み、タイプ別初期住宅供給戸数を独立変数とし、タイプ別総住宅供給戸数を従属変数とする連立方程式体系の中で滅失住宅戸数を計算する方式が提出され、昭和53?58年の大阪府統計に適用される。 　柏谷氏によるこの研究は、住宅市場統計の中の日の当たらない部分を明らかにするもので、地味ではあるが、示唆に富む内容をもっている。(N.S.)

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