季刊 住宅土地経済の詳細
No.118
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| タイトル | 季刊 住宅土地経済 2020年秋季号 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 発行年月 | 令和2年10月 | 判型 | B5 | 頁数 | 40 |
| 目次 | 分類 | ページ | テーマ | 著者 |
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| 巻頭言 | 1 | 住まいと文化 | 和田信貴 | |
| 特別論文 | 2-7 | 区分所有建物の現下の問題と区分所有法の改正の方向性 | 鎌野邦樹 | |
| 論文 | 10-19 | 容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化 | 河野達仁 | |
| 論文 | 20-27 | 住宅ローンの供給拡大の是非を問う | チャールズ ユウジ ホリオカ・新見陽子 | |
| 論文 | 28-35 | 多面的な要因からみた空き家の管理不全傾向 | 馬場弘樹 | |
| 海外論文紹介 | 36-39 | 住宅購入制限政策の下でのテニュアチョイスと 住宅価格の変動性 | 生田遼羽 | |
| 内容確認 | バックナンバーPDF | |||
| エディ トリアル ノート | 今号の３本の論文は、すべて異なるアプローチで分析されている。それぞれの分析の妙味も楽しめると思う。 ◎ 河野論文（「容積率規制が所得水準の異なる住民と土地所有者に与える厚生変化」）は、理論モデルとその数値シミュレーションに基づく分析である。 中心地（CBD）から郊外部へと、一直線上に橋を介して並ぶ三つの居住地域（中心地に近いほうからゾーン１、ゾーン２、ゾーン３と呼ばれる）で構成される都市を想定する。各地域を結ぶ橋の通過の際に混雑が発生するとして、容積率規制が居住者の厚生水準に与える影響を考察している。容積率規制が、居住者の占有床面積を変える効果と住宅地の選択を介して混雑へ与える影響を捉える構造となっている。 モデルでは、さらに居住者の所得が同一なケースと異なる２グループが存在するケースを考えている。後者ではさらに、居住パターンとして低所得者がCBDに近い地域に住み、高所得世帯は郊外に住むパターンとその逆のパターンを考えている。いずれのケースでも中央の居住地域（ゾーン２）では、高所得者と低所得者が混住している想定となっている。 所得水準が同一なケースでは、どのゾーンの容積率の増加でもすべての居住者の居住床面積を高めるため、すべての居住者の厚生水準が高まる結果となる。他方、所得が異なるケースでは、ゾーン１での容積率の増加は、その地域の居住床面積を高めるため、ゾーン２における同じ所得グループの居住床面積も高まり、他の所得グループをさらに郊外部へと押しやる。そのため、ゾーン３の居住床面積を低下させる効果があり、ゾーン２と３の居住者の厚生を低下させる可能性があるという結果を得ている。 河野論文ではさらに、シミュレーションによって、市場均衡と最適容積率政策が実施された場合、および住宅税が課された場合の比較がなされ、シミュレーションの想定の下では、高所得者への厚生の影響が低所得者への影響よりも大きいことが報告されている。 規制がもたらす複雑な影響を明解に分析できる理論モデルの説明力を感じさせる論文である。ただし、分析の前提で居住パターンを外生的に与えているが、それが結論に大きく影響していないかという点が気になる。所得が異なるグループがいるケースでは、ゾーン１の厚生が高まる一方でゾーン２やゾーン３に住むことが厚生を低めるなら、むしろゾーン２に住んでいた住人はゾーン３に移住するのではなく、ゾーン１に移住する可能性はないのだろうか。こうした居住パターンの変化が許される可能性についても検討が必要なように思われる。 所得が同一なケースでも、通勤時間が居住地域によって異なるのに所得水準が同じになるのは、遠い地域に住む居住者ほど賃金率が高くなることを意味しており、このような居住地選択がモデルの中で最適な選択として正当化されるのか、という点も検討する必要があるように思われる。 ◎ ホリオカ・新見論文（「住宅ローンの供給拡大の是非を問う」）は、経済指標の推移を算出して分析する手法をとり、日本における住宅ローンの供給拡大のメリットとデメリットを、２人以上の勤労者世帯のデータに基づいて考察している。 まず、可処分所得に占める住宅ローン残高（debt to income ratio）は、1970年代には全体で12％程度であったものが、2018年には140％近くに増加し、特に世帯主が30代の世帯では230％以上と大幅な拡大が見られたことを確認している。そのうえで、住宅購入額に占める住宅ローンの新規借入額の割合（loan to value ratio）が大幅に高まっていることから、住宅ローンの拡大は、少ない自己資金での住宅購入を可能にすることで、若い世帯での住宅購入を進め、1975年には30代で５割未満だった持ち家率を、2019年には66％を超える水準にまで高めるメリットがあったとしている。 他方、デメリットについては、可処分所得に占める住宅ローンの返済額の割合が、70年代にすべての年齢階級で１～２％程度だったものが、2000年以降には７％以上に上昇し、家賃も含めた住宅関連支出でみても、可処分所得に対する割合は70年代と比較して大きく上昇しているとしている。ただし、2000年以降では、住宅関連支出はどの年齢階級でも頭打ちになっており、住宅ローンの負担増を家賃地代支払いの負担減によって相殺できている可能性を指摘している。 また、可処分所得に占める非住宅消費支出の割合が、1970年にすべての年齢階層で77％程度であったものが、2019年には30代の世帯で58％程度まで落ち込んでいることや、可処分所得に占める金融資産の残高が、世帯主が30代の世帯だけでなく40代の世帯でも2000年以降に大きく低下していることなどから、住宅ローンの返済が若い世帯の家計を圧迫している可能性があり、その金融資産の蓄積の速度も低下させているとしている。 この他、2004年に18.6％にすぎなかった金利変動型の住宅ローンが2019年には59％まで高まっており、借り手の金融リテラシーの低さから、金利変動リスクへの対応が不十分である可能性を指摘しつつも、全体としては、こうしたデメリットよりも、若年層での持ち家率を高めるメリットのほうが大きいと結論付けている。 素朴な経済指標の推移をみる議論であるため、事実確認として強い印象を与えるが同時に、読み手に別の解釈の余地を大きく残してもいる。 例えば、住宅ローンの拡大が家計の金融資産の形成を遅らせている可能性を指摘しているが、持ち家比率の上昇は、不動産という実物資産の形成を意味しているから、単なる家計の資産選択の反映として解することもできるだろう。むしろ、実物資産の形成にもかかわらず、非住宅関連支出の低下が起こっている点に問題があるかもしれない。ホリオカ・新見論文の指摘する住宅ローンの返済負担によるものなのか、巷で言われる将来不安の反映なのか、あるいは住宅の財産としての信頼の低さの現れなのか、いろいろと解釈ができそうである。 ◎ 馬場論文（「多面的な要因から見た空き家の管理不全傾向」）は、データを統計的に分析するアプローチによって、管理不全になる空き家の特性を描出しようとするものである。 埼玉県川口市を対象として、管理不全に陥っている空き家の周辺環境や所有者特性を調べている。外観から、管理不全を「ゴミの散乱」「樹木の管理不全」「雑草の繁茂」「不適切な施錠」の細目で確認したうえで、建物・周辺特性と所有者特性等を実態調査とアンケート調査のデータを組み合わせて把握し、上記の管理不全の細目と建物・周辺特性や所有者特性との関係を多変量のロジスティック回帰分析によって捉えようとしている。 周辺環境としては、４ｍ未満の幅員の前面道路に接道している築年数の経過した空き家は樹木の繁茂で管理不全となる傾向があり、1960年以前に人口集中地区となった市街地に立地する空き家については、1975年以降の市街地の空き家と比較して、雑草の繁茂が生じている空き家は低下する傾向がみられるという。 延べ床面積が大きい住宅は、住居専用地域でのみ、ごみの散乱、樹木の繁茂、雑草の繁茂の項目で有意に管理不全が発生しやすいとし、その理由として、管理に労力がかかる可能性を指摘している。この他、前面道路が４ｍ未満の場合や1975年以降の市街化地域については、住宅専用地域についてのみ雑草の繁茂と有意に正の相関があり、床面積の広い住宅は不適切な施錠状況になりやすく、特に住宅専用地域でいっそう強くなるなどの傾向を見出している。 所有者特性については、所有者宅と空き家までの距離が１時間を超える場合と前所有者が死亡して空き家になった場合に管理不全になる傾向がみられるという。また、所有者不明空き家の管理不全割合は70％あり、他の所有者特性よりも顕著に高い割合であることなども報告している。これらの結果から、全体としては、中古住宅市場において条件が不利な物件が管理不全になりやすいと結論付けている。 統計的な分析によって説得力のある興味深い考察となっている。ただし、データの制約などで、因果関係などの踏み込んだ議論が十分とは言えないように思う。この方向での発展を期待したい。(Ｓ・Ｈ) | |||
| 価格（税込） | 786円 | 在庫 | ○ |
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