季刊 住宅土地経済の詳細

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タイトル 季刊 住宅土地経済 1996年夏季号
発行年月 平成8年07月 判型 B5 頁数 40
目次分類テーマ著者
巻頭言日本経済と土地坪井東
研究論文日本・ドイツ・アメリカの土地市場金本良嗣
研究論文土地関連統計の動向と資産分布高木新太郎
研究論文地価形成より見た大都市圏の通勤コスト赤木博文・福重元嗣
論点ネットワーク社会と不動産業のヴィジョン熊坂賢次
海外論文紹介不動産市場は90％効率的か？矢澤則彦
内容確認
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エディ
トリアル
ノート		　本号に掲載された三論文は、土地市場の国際比較、近年の統計体系見直し作業における土地関連統計の動向に関する評価、地価形成関数による大都市圏の通勤コストの実証分析と多彩な問題を扱っており、いずれも住宅・土地に関する研究に関心のある者にとって、示唆に富んだ意義深いものである。
　
　第一は、金本良嗣論文（「日本・ドイツ・アメリカの土地市場」）である。
　著者は、本誌第9号（1993年夏）で、3カ国の住宅市場の国際比較を行っているが、今回は、同じ3カ国の土地市場に焦点を当てて国際比較を行っており、数多くの重要な事実があきらかになっている。
　一戸当たり敷地面積は、予想されることではあるが、アメリカが際だって大きく、日本がもっとも小さい。また、日本では、一戸当たり床面積は年々増加してきたのに対して、一戸当たり敷地面積はほとんど変化していないということが指摘されている。
　地価の絶対水準に関しては、日本がもっとも高く、ついでドイツ、アメリカと続く。また、日本の地価は、同程度の都市規模のドイツの都市と比較すると、それほど高くないという結果が出ている。
　地価の経年変化に関しては、1970年代初めと90年前後を除けば、3カ国の間で実質地価の動きがあまり変わらないということが判明している。
　地価上昇率と利子率の差をみると、各国とも低下してきており、これは金融自由化によって資金市場が有効に機能するようになってきたことが原因であると推論されている。
　日本とドイツに関しては、都市規模、住宅地価格、その上昇率の間に正の関係がみられるが、アメリカに関しては必ずしもそのような規則性はないようである。
　土地保有税が国民所得に占める比率は、アメリカがもっとも大きく、ついで日本、ドイツとなっている。
　持家の売却によって生じるキャピタル・ゲインは、アメリカとドイツでは、実質的に非課税となっている。日本のキャピタル・ゲイン税は、所有期間が5年以下の土地に対しては、周知のように高税率が適用されている。
　相続税は3カ国とも累進的であるが、日本がもっとも税率が高く、ついでアメリカ、ドイツの順になっている。そのため、土地に対する相続税が評価額に対して課税されており、評価価格が市場価格より低いという点は3カ国に共通することだが、それに伴う歪みに関しては、日本以外では問題となっていないということが主張されている。
　日本の土地利用規制は、用途規制よりも形態規制の重要性が大きい点に特徴がある。また、アメリカとドイツでは、情報公開と住民参加が徹底しているので計画や規制の策定には長期間を要するが、日本ではこれらがほとんどないので計画の策定には時間があまりかからないが、その後の用地買収には長期間を要する。さらに、アメリカとドイツでは、地方自治体の権限が強く、土地利用規制の決定に関する主導権は地方自治体がもっているが、日本では国が決定権をもっているということが、指摘されている。
　このように、本論文は、データベースの異なる3カ国の土地市場の国際比較を行った貴重な研究である。将来、本論文で得られた結果を基にした、一般的な理論が出現することを期待したい。
　
　第二番目は、高木新太郎論文（「土地関連統計の動向と資産分析」）である。
　この論文では、近年のSNAの改訂とそこでの土地関連統計の位置づけや、その資産分布との関連が吟味されている。
　SNA（国民勘定体系、国民経済計算）は、1993年に25年ぶりに改訂された。
　まずSNAの動向とその土地関連統計への影響をみると、改訂SNAの土地を含む有形非生産資産（または資本取引）は、現行SNA（1968年体系）より明確な取引規定を与え、また各種の配慮があり、かなり前進した領域であるとの見解を著者はとっている。
　次に、わが国の統計行政の動向と土地関連統計に関してみると、住宅・土地ともっとも関連するストック統計の領域において、これらを含む国富統計が1970年時点でストップしたままであるということが指摘されている。
　また、土地関連統計に関する1985年と1995年の二つの中長期構想の10年間における変化をみると、新中長期構想は家計資産に関しその整備が進んだと判断している。その根拠として、1988年の住宅統計調査（「住調」）、89年の全国消費実態調査（「全消」）の拡充と93年の土地基本調査の新設をあげている。
　より具体的には、住調では多くの新規項目が導入されたし、全消でも、現住居以外に所有している住宅・宅地の評価項目が追加された。また、土地そのものを対象とした大規模な標本調査である土地基本調査も95年4月に法人調査と世帯調査の結果が公表されたということをあげている。
　最後に、資産分布との関係については、世帯の資産データが前進したこともあって、最近は資産分布（分配）の計測も活発化しているということが指摘されている。全消は貸借対照表の項目が調査されているから、この種の分析には最適なデータであると著者は考えており、具体的には1984年と89年の全消を用いた分析結果が紹介されている。また土地基本調査の相続・贈与による土地取得状況に関する項目に注目し、資産分配にとって、相続・贈与の影響が大きいということを、物的統計の観点から、裏付けている。
　このように、本論文は、最近の統計体系の見直し作業を、土地関連統計の観点から肯定的に評価し、その資産分析への寄与を紹介した貴重なものである。
　
　第三番目は、赤木博文・福重元嗣論文（「地価形成より見た大都市圏の通勤コスト」）である。
　この論文では、地価形成に対する居住地より最寄り駅までの距離や都心への通勤時間の影響を分析し、通勤コストを数量的に評価している。従来の研究では、分析対象としての住宅地のデータが特定の沿線に限定されていたり、徒歩や公共交通機関といった通勤手段の違いを考慮していなかったが、本論文では、平成6年版の「地価公示」のデータをもとに、この点を考慮して、東京都および大阪府の地価形成関数を推計している。そして、推計した地価形成関数をもとにして、最寄り駅までの距離、最寄り駅から都心までの通勤時間の影響を分析し、通勤コストが地価に与える影響を求め、さらに、徒歩および公共交通機関による通勤によって発生するコストを地価形成関数をもとに数量化し、通勤時における徒歩や公共交通機関利用のコストの変化の分析を行っている。
　まずヘドニック・アプローチを採用して、土地に関連した基本的属性と通勤関連の属性を説明変数とした線形の地価形成関数を推計している。推定結果により土地の基本的属性と住宅地の地価形成の関係をみると、東京都では第1種住居専用地域、第2種住居専用地域、防火地域、容積率などが有意に正であるが、大阪府では土地の形状が地価に影響を及ぼしている点が異なっている。
　次に、推定結果をもとに、東京都および大阪府の住宅地の地価と最寄り駅からの通勤時間の関係を求めてみると、通勤時間の増加は住宅地の地価の低下をもたらすことがわかる。また、最寄り駅までの距離の増加が、住宅地の地価を低下させていることも判明している。さらに、通勤時間と駅までの距離の代替関係をみると、東京都では電車などによる通勤時間1分が、徒歩による1分にほぼ等しいという結果となっている。なお予想されることではあるが、数量的に評価した地価を通じた通勤時間や、駅までの距離にともなう通勤コストについては、いずれも東京都のほうが大阪府に比べ高い値を示している。
　以上のように、本論文は、従来は考慮されていなかったいくつかの点を改善して地価形成に与える通勤コストを分析した研究として評価できる。しかし、データ上の制約があるのでやむを得ないのであろうが、ヘドニック地価形成関数の説明変数が理論上は本論文で考慮されていないものにも依存すると考えられる。また、関数形に結果が依存しないかも確かめるべきであろう。(S)
価格（税込） 750円 在庫 ○

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