公益財団法人 日本住宅総合センター

1. 調査の背景・目的等

（1）調査の背景・目的

近年、相続等を契機に遠方に居住する空き家所有者や相続人不明の空き家が増加していること等が背景となって、強風等による管理が不十分な空き家の外壁材や屋根材の飛散、老朽化が進む空き家の倒壊、空き家敷地内での雑草の繁茂やゴミの不法投棄、害虫等の発生など、空き家に関する問題は全国的なものとなっている。

空き家の発生が地域にもたらす外部不経済（迷惑）については、直接被害が及ぶ近隣住民の関心は高いものの、所有者の迷惑意識が低く、また地方公共団体においても空き家対策への行政関与の必要性について市民のコンセンサスを得るに至っていないケースが少なくないなど、管理が不十分な空き家や老朽化が進み倒壊危険性が高い空き家等による周辺への外部不経済の実態や損害額等の把握、見える化が課題となっている。

そのため、空き家の適正管理や空き家化の予防について所有者の理解を得るとともに、空き家対策に取組む地方公共団体がより的確に市民への説明責任を果たすことができるよう、空き家の発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査を実施した。

なお、本調査は公益財団法人日本住宅総合センターが国土交通省住宅局住宅総合整備課住環境整備室の提案により、平成24年度プロジェクトとして実施したものである。

【空き家発生による外部不経済の事象】

防災性の低下	○ 火災の発生 ○ 空き家の倒壊 ○ 外壁材等の飛散・落下　など
防犯性の低下	○ 犯罪の発生・誘発 ○ 不審者の不法滞在　など
生活環境の悪化	○ ハエ等の害虫や害獣の発生 ○ ゴミの不法投棄　など
景観の悪化	○ 地域の良好な景観の悪化・阻害　など
その他	○ 雑草の繁茂 ○ 落ち葉の飛散 ○ 樹枝の越境　など

（2）調査期間

• 　　■2012年8月～2013年3月

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2. 民法第717条*の判例の収集・整理　　*：土地の工作物等の占有者及び所有者の責任

一部の地方公共団体では、空き家の管理不全により隣家等の建物損害や死亡事故等の人身損害を発生させた場合に、空き家所有者は民法第717条による損害賠償責任を負う可能性があるとの注意喚起を行っている場合があるが、これまで空き家を含めた建物や敷地内の工作物の管理責任に係る判例を整理したものが必ずしもなかった。

このため、空き家所有者に対する損害賠償責任や適正管理の意識付け等を図るための基礎資料として、空き家を含めた建物や敷地内の工作物に関連する民法第717条の判例を収集し、裁判所の所有者等の管理の瑕疵に関する認定内容、賠償額の算定の考え方や基準等を抽出・整理した。

■民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に係る判例

判例	事故の概略、裁判所の判断要旨、損害賠償内容
（1）	積雪による隣家家屋の倒壊・死亡事故
（2）	石垣の崩落による隣家家屋の全壊事故

　●判例PDFの一括ダウンロード

3. 空き家が地域にもたらす外部不経済事例の収集・整理

判例と同様に、空き家所有者等への適正管理の意識付けや注意喚起を図るための基礎資料として、火災や倒壊、害虫・害獣発生^＊1、雑草繁茂などの空き家が原因となった外部不経済の典型事例を収集し、事故発生時の当該空き家の管理状況や損害内容（物件損害、人身損害等）、損害の範囲、被害額（自治体の対応コストを含む）などを、事例写真を含めて整理した。

• ＊1：害虫・害獣発生の被害については事例収集を行ったが、以下の事例には含まれていない

■外部不経済事例の概要

事 例	外部不経済事例の概要 （PDF）	被害の概要
		火 災	倒壊 飛散 等	雑草 繁茂	ゴミ 不法 投棄	そ の 他
1	空き家が火元となった類焼事例＊2	●		●	●	(1)
2	積雪による空き家の倒壊・道路閉塞事例		●			(2)
3	暴風雨による空き家の屋根の飛散・道路閉塞事例		●			(2)
4	空き家の屋根・外壁材等の飛散・落下事例		●	●	●
5	空き地の雑草繁茂事例 （条例＊3による行政代執行事例）			●

※その他の被害／(1)＝不法滞在、(2)＝通行妨害

• ＊2：隣家３棟全焼／４棟部分焼け
• ＊3：空き地の雑草等の除去に関する条例

　●事例PDFの一括ダウンロード

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4. 損害額の簡易な算定方法の設定とモデルケースでの試算

空き家や損害を受けた隣接住宅等の建築時期や取得時の価格、詳しい損害内容などが分からない場合でも、地方公共団体の職員等が簡易に損害額を試算することが可能なように、物件損害と人身損害のそれぞれケースについての簡易な算定方法を設定し、火災や倒壊等のモデルケースでの損害額を試算した。

■空き家発生による外部不経済の損害額の被害モデルと試算結果

モデルケース	試算結果PDF
（その1）	火災による隣接家屋の全焼・死亡事故（想定）
（その2）	倒壊による隣接家屋の全壊・死亡事故（想定）
（その3＆その4）	シロアリ・ネズミの駆除被害（想定） と 外壁材等の落下による死亡事故（想定）

　●試算結果PDFの一括ダウンロード