公益財団法人 日本住宅総合センター

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（1）都市・居住機能のコンパクト化施策に関する調査 事業報告書＜2024/05公開＞　

少子高齢化問題に直面している我が国は、2022年10月1日時点での人口は約1.25億人であるが、2050年には1億人を割り込むとの予測もある。そこで、政府は都市規模の縮小を図る目的で、自治体に対して具体的な施策を講じるよう指示しているが、その施策の効果は不透明である。近年、EBPM　(Evidence Based Policy Making)の観点に基づいた政策評価が叫ばれている中、立地適正化計画が制度化されてから9年経ち、どれほどの効果があったのかを検証することは、今後の地方都市の在り方を考えるうえで非常に重要である。
そこで、栃木県宇都宮市を分析対象とし、立地適正化計画による誘導区域の設定の効果を、地価や人口密度の変化を通して検証を行った。結論としては、立地適正化計画を策定し、適切な施策を講じることで都市のコンパクト化が進むことが明らかとなり、現在のコンパクトシティ政策を支持する結果となった。このことは、今後、人口減少が加速すると想定される地方都市において、都市をデザインする際の重要なエビデンスになると考えられる。

No.	タイトル	発行年月
1	都市・居住機能のコンパクト化施策に関する調査 事業報告書	2024/05

（2）働き方の多様化と住宅市場の変化に関する調査研究 事業報告書＜2024/01公開＞　

働き方改革等の施策に加え、新型コロナウイルス拡大によって、働く場所と住む場所 の選択が大きく変化している。一定時間の在宅勤務が定着し、テレワーク型の業務割合 が増加することで、通勤時間や住宅機能に対する個人の価値観は一層多様化しているという指摘がある。その結果、企業はオフィス戦略の本格的な見直しを迫られ、シェアオフィスやワーケーション等を活用した場所・時間に関する柔軟な働き方が注目を集めている。こうした変化は住宅・不動産市場に変化をもたらす可能性があることから、上記のような昨今の住宅選択の環境変化を踏まえ、都心で働く人々の通勤時間及び住宅の機能に対する選好の変化をヘドニックアプローチにより回帰分析を行った。
分析結果からは、新型コロナ禍前後で不動産市場において郊外化の影響が確認された一方、都心部への近接性への魅力も高まるなど非対称な影響が生じている可能性が示唆された。

No.	タイトル	発行年月
1	働き方の多様化と住宅市場の変化に関する調査研究 事業報告書	2024/01

（3）気候変動など災害等の多様化に対応した災害後の住宅確保方策に関する調査　
　　　報告書＜2023/08公開＞

本調査は、近時多様化、甚大化する災害により住宅を失った者の住まいの確保に関し、災害時の緊急対応から恒久的住宅の確保のフェーズまでについて、主として公営住宅の活用・復旧・整備に関する課題とその対応の整理、多様な要因に 即した住宅確保の対策を提示することを目指した。
災害時の住まい確保に関わる法令や、災害対応事務の円滑な実施に関わる通知等の整理を行い、また、公営住宅の活用・復旧・整備を通した災害時における住宅確保対策（既設公営住宅の空き家の一時利用、被災した既設公営住宅の早期復旧、被災 者再建支援のための災害公営住宅の整備）のあり方を検討した。
本調査の成果は『公営住宅に係る災害対応の手引き (案)』として令和４年６月に国土交通省住宅局が取りまとめ、自治体等の担当部署に共有・説明がなされている。

No.	タイトル	発行年月
1	気候変動など災害等の多様化に対応した災害後の住宅確保方策 調査 報告書	2023/08

（4）賃貸住宅⼊居者の負担軽減に関する研究報告書＜2023/01公開＞

単⾝⾼齢世帯などの住宅確保要配慮者への対応、新婚・⼦育て世帯への⽀援としての賃貸住宅⼊居者の負担軽減、特に家賃助成のあり⽅や課題等について海外事例を中⼼に整理した。
１）欧米主要国における家賃補助等の制度及び受給者の状況について、「欧⽶主要国における家賃補助制度および公共住宅制度等に関する調査研究」（平成24年12月 当センター刊）の内容を情報更新している。
２）わが国の地⽅公共団体による家賃助成制度に関する情報を、既往調査をもとに整理した。
３）上記をもとに有識者6名にヒアリングを実施し、望ましい家賃負担軽減措置のあり方等に関する意見を整理した。
４）家賃助成に必要な事務処理費⽤について、英⽶仏における家賃助成予算総額に占める事務処理費⽤の⽐率の把握を行った。
５）家賃助成住⼾が周辺市場家賃に与える影響について、⽶国のセクション８バウチャー制度導⼊に伴い⽶国連邦住宅・都市局が実施したMoving to Opportunity (MTO)などの実証実験の結果及びフランスの研究成果などの既存文献等の情報を整理した。

No.	タイトル	発行年月
1	貸住宅⼊居者の負担軽減に関する研究報告書	2023/01

（5）相続税制が賃貸住宅市場に与える影響　＜2021/11公開＞

日本では、2007年に高齢化率が21％を超え超高齢社会に突入し、多くの人々が相続の経験をすることになる。本研究では、相続税制がもたらす節税インセンティブの賃貸住宅市場の家賃に与える影響について、賃貸住宅市場データを用いて実証的な検証を行う。まず、第一に再開発を地価を上昇させるイベントとして捉え相続税の影響を受けやすい地域とそうでない地域を識別し、両地域における家賃のデータを比較することによってその効果を検証する。次に、相続税負担が増えた2015年改正前後で、節税対象となりやすい賃貸住宅とそうでない賃貸住宅の家賃を比較する。
実証分析の結果、節税対策の賃貸住宅の供給増加が、再開発エリアの家賃を低下させている可能性が示唆された。また相続税改正の影響については、軽量鉄骨構造の賃貸住宅が相続税制改正の影響により下落したことが確認された。

No.	タイトル	発行年月
1	相続税制が賃貸住宅市場に与える影響	2021/11

（6）民間賃貸住宅の供給実態調査　　　　　　　　　　＜2019/06公開＞
　　―供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に―

民間賃貸住宅の供給主体やサブリース事業者の関与等の実態を明らかにする目的で行った、民間賃貸住宅オーナーへWEBアンケート調査の結果を整理・分析している。
調査項目は、賃貸住宅の概要、供給目的、取得方法、施工・管理、経営形態、今後の経営方針等となっている。
また、太田秀也 麗澤大学経済学部特任教授が本調査結果を分析し、「民間賃貸住宅の供給形態の変化に関する実態分析」を著している。

No.	タイトル	発行年月
1	民間賃貸住宅の供給実態調査 結果概要 ― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ―	2019/06
2	民間賃貸住宅の供給実態調査 報告書 ― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ―	2019/06
3	民間賃貸住宅の供給形態の変化に関する実態分析 ―「民間賃貸 住宅の供給実態調査」（日本住宅総合センター、2019年6月） 結果の分析 ―	2019/06

（7）既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究　＜2019/03公開＞

既存住宅取引では、売主と買主の双方に代理人、すなわち仲介業者が介在して取引を成立させるのが一般的である。この際、既存住宅の売り主と仲介業者との間で結ばれる媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、および一般媒介契約の3種類があり、その種類によって取引の方法が異なっている。具体的には、売却依頼をする会社が1社のみか、複数の会社なのかという点が大きな違いとなっている。
本調査レポートは、こうした媒介契約の相違が既存住宅取引にどのような影響を及ぼすのかについて、都内マンションを売却した経験がある個人にアンケートを実施し、そのデータを利用して実証的な分析を行っている。分析の結果、売主が就いている職業によって利用する媒介契約の選択確率が変化することが示された。他方で、媒介契約の相違は取引価格とは無相関であることが示された。媒介契約の相違は、取引価格以外の側面で売主の効用に影響を及ぼしている可能性がある。

No.	タイトル	発行年月
1	既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究	2019/03

（8）既存住宅市場における定期借地物件の評価　＜2018/03公開＞
　　　（マンション事例による整理）

本調査レポートは、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータを利用して、物件の特性が比較的一定である既存のマンション市場における定期借地権物件の現状について整理し、また、築年数の経過による価格の下落について所有権物件、普通借地権物件、定期借地権物件を比較したものである。その結果、定期借地物件の既存住宅市場におけるシェアはかなり小さいものの、相対的に比較的利便性が高くかつ専有面積の大きな物件が供給されていることが示された。
さらに、地域固定効果を考慮した回帰分析を行ったところ、平均的な成約単価においては、所有権、普通借地権、定期借地権の間に有意な差が認めらなかった。
これは、定期借地権物件において、住宅ストックの十分な蓄積がなされていないこと、また比較的築浅の物件のみが既存住宅市場で取引されていることを反映した可能性がある。
なお、本調査は、(公財)日本住宅総合センターが収集した定期借地権事例のうち、平成29年度分を対象として分析したものである。

No.	タイトル	発行年月
1	既存住宅市場における定期借地物件の評価 （マンション事例による整理）	2018/03

（9）東日本大震災が不動産市場に与えた影響に関する調査研究　＜2018/03公開＞

甚大な被害をもたらした東日本大震災および原発事故は、直接的な被害を受けた地域に限らず、人々のリスクに対する認識を大きく変化させたと考えられる。こうしたリスクに対する認識の変化は、居住行動の変化を通じて、不動産市場にも大きな影響を与える可能性がある。
本調査では、震災前後における不動産市場の変化を捉えることによって、東日本大震災が人々に与えたリスクに対する認識の変化を、定量的に検証することを目的としている。さらに、取引された住宅価格と賃貸住宅の家賃へのリスクの影響の変化を比較し、両者の間におけるリスク認識度の違いについても検証を行っている。

No.	タイトル	発行年月
1	東日本大震災が不動産市場に与えた影響に関する調査研究	2018/03

（10）不動産市場の需給メカニズム分析　＜2011/05公開＞

先般の金融危機に象徴されるように、住宅を中心とする不動産市場は金融市場やその他の実物市場の両方に対して大きな影響力を有する。本研究は、不動産市場のメカニズムについて、マクロ経済、金融、家計など様々な側面を統計学的手法ならびに個別データ等を活用し、精緻な分析することを目的としている。
本調査では、以下の4つのテーマについての分析を行った。

• 1. 1) 我が国の住宅市場の効率性改善に関する研究
  2. 2）居住地の選択要因の分析と評価基準に関する研究
  3. 3）フラット35導入がもたらしたポジティブ要因とネガティブ要因
  4. 4）不動産市場のダイナミクスとマクロ経済環境の相互作用に関する分析

これらの取りまとめ結果は出版しないことから、この度、以下のレポートを本ホームページに掲載することとした。

No.	タイトル	発行年月
1	(テーマ3） フラット35導入がもたらしたポジティブ要因とネガティブ要因	2011/03
2	(テーマ4） 不動産市場のダイナミクスとマクロ経済環境の相互作用に関す る分析	2011/03